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バンクーバー不動産バブル(その後3 2018年2月)

2018年ももう2月も半ばを過ぎました。2015年頃から始まったバンクーバーにおける住宅価格の高騰は、バブルの様相を呈していたようです。そのバブルを抑えるため、2016年の外国人購入者に課せられる15% Transfer tax 、 2018年2月にはEmpty home tax が施行されました。この2つの新税の導入で、加熱した住宅価格を冷やす効果はあったのでしょうか❓
2017年の年末までの経済や不動産に関する記事を拾い読みして、カナダ、特にBC州やバンクーバーの2017年の不動産市場の状況を探ってみました。

[外国人所有者の実態]
バンクーバー・リッチモンドのような高額の市場において、新しいコンドの1/5は外国人が所有している。しかし実際の外国人所有者が所有する割合はもっと高いはずだ。(例えばカナダの企業が所有者になっている不動産の実質的な所有者が、外国人である役員であっても所有者は外国人とはならない。 また、外国人が子供をカナダに留学させて不動産の名義人にすると、所有者が子供(カナダの居住者になっていれば)の場合、外国人が所有していることにならない。そして本当の所有者は、バンクーバーやトロントの中心部の不動産を、潤沢なオフショアマネーで購入するので、住民には手が届かない高値の市場が作りだされてしまう。

バンクーバーで最も好条件の立地に建つコンドミニアムの1sqft(スクエアフィート、約0.0929㎡)当たりの価格は、$1800(カナダドル)、1000sqf (約93㎡)の住戸では、1.8million(約1億6千万円)という計算になる。そのような贅沢な住宅市場での主な購入者の85%が、外国人だという。国別では、中国・フランス・ドイツの順。
外国人買主の割合が、実際にはどれ位あるのか把握しにくい。特に高額不動産を購入している買主が、どこからその資金を持ち込んでくるのか、その資金がカナダの住宅高騰の原因になっていると考えられるので、カナダ政府は必死で資金の出どころを突き止めようとしている。

[2017年の不動産市況]
2017年全体でみると、2015年・2016年で価格急騰した住宅市場は、落ち着きをとりもしたように見える。年末には新規売出し物件が44.5%増加し1891戸となったが、在庫が減り(前年比-5.1%、54,655戸)、過去10年平均より4.4%減少。
ベンチマーク・プライス(比較のための指標価格)は、すべてのタイプで15.9%上昇し、2017年には$1,050,030(約9400万円)となった。
タイプ別では、コンドミニアム(+25.9%)、タウンホーム(+18.5%)、戸建て(+7.9%)。
バンクーバーの不動産協会は、2017年のKey aspect(重要な側面)は、有効なListing (売り出し物件・在庫)の減少が、価格を押し上げた。特にコンドミニアムとタウンホームでの競争は激しく、1つの売出し物件に複数の購入申込みも珍しくない。

[政府の政策]
BCのPremier(州知事) は、ニュージーランドのように、外国人がBC州の不動産を買うことを禁じる政策に反対している。開かれた市場において、そのような禁止は国際社会に間違ったメッセージを送ることになると述べた。

[カナダの経済]
2017年のカナダの経済は良好。人口も増加、失業率は低下し、賃金も高くなった。
Bank of Canadaは政策金利(Overnight interest rate )を2回引き上げたが、それでもまだ低金利(1.25%)である。

[住宅購入に関する政策]
外国人住宅購入者に課される15%のTransfer tax に加えて、2017年には、次の2つの政策が住宅価格に影響を与えた。
1、モーゲージ(住宅ローン)のルールを厳しくし、借主にストレステスト(現在はまだ低金利だが、将来金利が上昇しても、ローン返済が滞りなく行えるかどうか見るのが主な目的)
2、Empty home tax(※参照)

[2017年総括]
以上の2017年の市場の状況を纏めてみると、次のようなことが考えられる。
2017年の価格上昇の一因は、在庫の不足にあるが、特にコンドミニアムの需要が在庫をかなり上回っていた結果、売り手市場になった。その原因は、金利の上昇とモーゲージのルールが厳しくなったため、一戸建てを諦めた人がタウンホームやコンドミニアムに殺到したからだ。
CMHC(the site for housing and mortgage insurance information in Canada.)のアナリストは、2017年の住宅市場には2つの異なるスピードの住宅市場があったと述べた。1つは戸建て住宅でBalanced marketで価格は上昇しない。もう1つは共同住宅(タウンホームやコンド)で、未だに複数の購入申込書が入る状況で在庫が不足し、価格が上昇する市場。

以上が2017年の市況についての記事をまとめたものですが、昨年2017年の夏に綴ったひとり言で、Empty home tax(※参照) についての詳細を書きました。その新税が2018年2月に施行されましたが、この新税で果たして住宅の供給が増えたのかどうかについては、まだ結果は出ていません。しかし、バンクーバーにおいてセカンドハウスを持つすべての所有者(外国人だけでなく、カナダ国籍者、バンクーバー住民も)に、この新税が課されるので、その課税から逃れるため、所有者の中には、新しく購入した家やコンドを貸し出したり、売却する動きも出てきています。
更に、バンクーバーの中心部からBC州の郊外まで、新規の住宅建設計画が進み、すでに建設ラッシュが起きている地域も見受けられるようになりました。数年後には大量の新築住宅が市場に売り出されたり、貸しに出されたりするるはずです。今後のBC州やバンクーバ市の人口の動向と住宅供給のバランスが、住宅の価格を決める鍵となるでしょう。
地元の住民は、金利が上昇しローンの貸し出し条件が厳しくなれば、住宅の取得はますます厳しくなり、住宅価格を抑えなければ、その地に住めなくなってしまうでしょう。今後の価格の動向を、注意深く見守っていきたいと思います
※参照
バンクーバー市は、Empty home tax という従来の固定資産税に追加する新税を決めた。対象者は、指定された地域に本宅でない住宅を所有するすべての人。
所有する住宅がMain residence (生活の本拠地となる自宅・本宅)ではない場合、1年の過半数の日数を貸しに出さなければ、固定資産税評価額の1%を、従来の固定資産税に加えて納税しなければならない。
実際、市はバンクーバー市にある住宅の所有者全員に、本宅か否か尋ね、本宅だと回答した人には、Declaration(宣誓書)を提出させた。一部の例外を除いて、それ以外のEmpty homeを所有する人は、2018年の2月に従来の固定資産税と共に、この新税を納税しなければならない。

<上記記事の出典>
The province, CHSP(Canada Housing Statistics Program), Canadian Real Estate Wealth, CMHC(the site for housing and mortgage insurance information in Canada.)
Vancouver Sun, Street Solutions, Mortgage Broker News, BCREA Housing Market Update



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by amtask | 2018-02-21 04:49 | ◎ ひとり言 | Comments(2)

足踏みしている春

2月入っても雨が多いバンクーバーでしたが、2月も半ばになると、少し日が長くなり、花も咲き始め、時々春の気配を感じるようになりました。

2月の中旬、数年間から始まった祝日Familyday(家族の日、今年は212)3連休もあり、それに続いて毎年恒例のバレンタイン・デイが続き、人々の気持ちも春を向かえる気分になってきたようです。

外を歩くと、前回見た時はまだ固い蕾だったスノードロップの蕾が、膨らんできました。時々通うArt class の近くにスノードロップの群生が見られるので、その前を通るのが楽しみです。

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雨の合間に日が射すと、虹も現れるようになりました。

虹は、未だ雨が完全に上がらない状態で日が射すと見られるのですが、タイミングよく目を窓の外に向けた時にしか見られません。ほんの数分後には消えてしまうのですが、その日は運よく、大きな虹の一部分が見られました。

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昨年の今ごろ、雪が多く色々なイベントが延期になったり、取りやめになったりしましたが、私が計画した絵の大先輩や仲間を招いての昼食会も、大雪で中止になってしまったのです。

そこで今年こそはと再び企てて、ようやく実現しました。仲間のお一人はインフルエンザで欠席でしたが…。

まだ2月でしたが、日本から持ってきた土鈴のお雛様を飾ってみたり、お正月に飾ったお花も萎れてしまったので、カランコエの赤い花を買って来たり、ちょっとお部屋も春らしくした積もり。

そして水彩画の大先輩の方、トールペイントの先生もなさっているのですが、ご自分の作品を持って来て下さいました。さすが先生の作品、素敵です。

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何だか殺風景だった我家の居間にも、急に春が来たようです。

この3連休で、3組のお客様が訪ねて来て下さり、食べたり喋ったり、ゲームをしたり、春を先取りしたような時間を過ごしました。


でも次の週末、何と大雪が降ったのです。

郊外の友人の家のパーティーに参加したのですが、帰り支度をしてドアを開けると、外は夜目にも真っ白な雪景色、横なぐりの雪が舞っていたのです。私が夕方、この家のドアを開けて入った時、雨も上がっていたのに、まさかの大雪!

春は足踏みしてしまったようで、翌日は晴れても寒い冬に逆戻り。春はまだ未だしばらくお預けのようです。


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by amtask | 2018-02-20 09:10 | Comments(4)

2018年の嬉しいサプライズ

昨年の12月 MSPMedical Service Plan-公的健康保険)の保険料を3か月分支払ったのですが、請求書を見ると、請求額が前回支払った金額の半分になっていました。

前回の支払いで過払があったのか、不足があったのか、などと疑問に思いながら支払いを済ませ、そのまま忘れていたのですが、今年に入り、友人との雑談の中で、その理由がわかりました。

昨年7月のBC州の議会選挙で、過半数に1議席届かなかった与党のBC 自由党がようやく第一党を確保したのですが、その後、野党の新民主党と緑の党が政権奪還のため連携し、議席の過半数を占める結果になりました。そこで、16年ぶりの政権交代となり、2017718 BC NDP. (新民主党)のJohn Horgan氏が、新しい州首相に就任することになり、彼の選挙公約である、健康保険料の減額・新しく建設された有料の橋の無料化・BCフェリーのシニア料金の一部無料化が施行されたのです。

橋もフェリ―もBC州の住民のうち、利用するのは一部の人達ですが、MSP(健康保険)の保険料は、BC州の住民である以上、支払う義務があるので今回の保険料減額のインパクトは大きいと思います。

政権交代で、橋の無料化とBCフェリーのシニア料金の優遇は知っていましたが、MSP保険料の減額は、政権交代とは結びつきませんでした。

友人達の話では、保険料半額になるのは嬉しいけど、いずれ保険料が不足するのではないか、また政権が変わったら、保険料は元に戻るとか増額されるかもしれない、という意見でした。

確かに、私達が移住して12年経つのですが、MSPに加入した直後の保険料か2人で月額100ドル未満だったのが、去年は150ドルまで増額されていたのです。医療費(歯科診療と薬代は除く)がすべて無料で受けられるカナダの健康保険、高齢化に伴い、保険料を上げざるを得なかったのでしょう。それなのに、選挙公約を守り健康保険料を半額にしてくれたJohnHorgan 氏に感謝しなくてはなりません。

選挙公約はかならず守るというカナダの政治家、庶民の私達にも分かり易くて、たとえ将来保険料が上がっても、納得できる政治かも知れないと思ったのです。


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by amtask | 2018-02-03 16:00 | ◎ ひとり言 | Comments(4)